亚利桑那州欢朋套房酒店高级贷款项目 No. 80 – Hampton Inn & Suites, Phoenix, AZ 发布

27TH AVENUE & NORTH METRO PARKWAY EASTPHOENIX, ARIZONA

项目概述

欢朋(Hampton)是由希尔顿全球酒店集团(HiltonWorldwide)拥有、管理和特许经营的诸多世界知名酒店品牌之一。欢朋品牌下的酒店有欢朋酒店(HamptonHotels),欢朋旅馆(Hampton Inn),欢朋套房酒店(Hampton Inn& Suites),以及希尔顿欢朋酒店(Hampton by Hilton)。20余年来欢朋一直是中等价位酒店中的佼佼者。欢朋酒店提供舒适的住宿环境,并且“欢朋满意度保障”项目(Hampton SatisfactionGuarantee)为其服务质量提供100%担保。高质量的住宿环境,细心周到的服务,合理实惠的价格,广泛的分布,再加上其在服务质量严格把控上的好口碑使得欢朋酒店成为同行业中的领军品牌,也是发展速度最快的酒店品牌之一,如今在27个国家(包括美国、加拿大、俄罗斯和德国)拥有超过2,500家酒店。待建的欢朋套房酒店占地1.78英亩(77,319平方英尺),共四层,101个客房,会议空间800平方英尺,共有99个停车位。其他设施还包括早餐室,户外游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。

亚利桑那州欢朋套房酒店选址于亚利桑那州的凤凰城,是美国亚利桑那州的首府和最大城市。凤凰城在2005年的官方人口普查中超过了费城,成为全美第5大城,2015年的美国人口普查显示该市有超过156万人。凤凰城的城市面积在全美排名第10。截至2015年,大凤凰城地区已经成为全美第12大都会区,人口约为4,574,531。

凤凰城以充沛的阳光和壮观的沙漠风景而知名,周边的斯科茨代尔市(Scottsdale)、格兰岱尔市(Glendale)和其他位于亚利桑那太阳谷(Valley ofthe Sun)的市镇可让游客体验到多姿多彩的文化和户外探险项目,凤凰城距离具有传奇色彩的大峡谷仅四小时车程,吸引了来自世界各地的游客。

由于冬天气候和暖,凤凰城从季节性旅游和观光获益颇多,同时也带动了高尔夫产业的发展。

亚利桑那州欢朋套房酒店的具体地址是27th Avenue & North Metro Parkway East, Phoenix, Arizona 85051。酒店所在位置交通非常便利,紧临17号高速公路,离亚利桑那州立大学仅10分钟车程。

项目优势 
• 高级贷款多重金融风控审批。亚利桑那州欢朋套房酒店(Hampton Inn &Suites)项目的资金安全较其它EB-5项目更有保障。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过金融机构的多重金融风控审批,对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• 贷款比例低,且两倍以上固定资产抵押,EB-5 资金处于清偿第一顺位。此项目包含EB-5资金的高级贷款比例仅达预算的6.97%,该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款,并且企业主的其他关联公司和股东一起提供担保确保顺利还款。借款企业自投金额高达40%。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付贷款,EB-5所在的高级贷款借贷机构有权没收并拍卖其抵押物固定资产,并优先获得拍卖清偿。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其他银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职就业岗位总数为82个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程总共创造65个就业岗位,建筑完工即能充分满足EB-5投资人所需要的10个就业机会,投资人无须依赖任何经营就业。

• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,借款公司提供“建筑完工担保”。项目高级贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管和施工验收服务,确保资金使用的精确和高效,杜绝资金误用和浪费。同时,借款公司提供高额押金,为项目完工提供资金的担保,确保完全没有建筑风险,且抵押物价值有保障。由于本项目的EB-5投资仅使用建筑就业,建筑只要完工就意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1292万美元。资金结构如下图。需要说明的是:ALC 提供的第一贷款90万美元,来自1个EB-5投资人的投资款。

创造就业分析
亚利桑那州欢朋套房酒店的就业计算分析采用移民局批准的RIMS II标准方式计算出总就业人数,就业报告由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家,他经手的五十多个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准,他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。

• 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$892万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数为65人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不计算在内)

• 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营需要新增10个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数会达到至少17个。

因此,本项目的总就业数为82人,能满足8位EB-5投资人对就业的需要,本项目将募集1位EB-5投资人。而且,项目建筑过程产生的间接和衍生就业就已经完全满足了投资人的就业需求,完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业,永久绿卡无忧。

第三方资金监管及施工验收
ALC所有EB-5项目全部有第三方施工监理公司提供全面的资金监管及施工验收服务,确保资金的使用符合建筑施工的要求,这样的施工监理公司必须具备以下三个特点:

1) 熟悉建筑施工行业的监理要求,法律规定及业务程序,拥有监理大型施工项目所需的工程,财务,法律等专业人员组成的管理团队,能有效评估施工风险,管理施工进度,在规定时间内督促完工,并保证施工质量,避免预算的增加。
2) 成功监理过同类型施工项目中预算规模类似或更大的项目,对施工资金使用的审核,确认和跟踪有丰富的系统操作经验。
3) 施工验收团队有丰富的现场经验。在阶段性施工验收过程中,有能力精确判断施工进度,评估每笔资金使用的合理性,在发现潜在的施工问题后迅速找到合理的解决方案。

在ALC的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。这一监管流程从根本上杜绝了资金的挪用,也避免了资金的误用。


施工验收报告截图示例

在资金发放后的一个月内,施工监理公司会对项目进行施工现场验收,确认资金使用在正确的地方,并出具施工验收报告。报告内容包括:

a. 验收当日施工总量完成的大致比例和施工详细进展
b. 资金支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 海量施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目验收报告,包含以上信息,一直到项目竣工营业。ALC所有项目都由第三方专业建筑监理公司提供全面资金监管及施工验收服务,确保了EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

管理团队
项目的开发管理工作由Empower酒店开发有限公司(Empower MetroCenter LLC)承担。Empower酒店开发有限公司总裁Dan Norville先生有多年的财富管理和地产开发经验,开发完成的地产项目包括加州南太浩湖的HotelBecket、犹他州盐湖城的Peery Hotel、加州圣地亚哥的Quality Suites、亚利桑那州凤凰城的Doubletree Phoenix North等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,亚利桑那州欢朋套房酒店的主要负责人Dan Norville信用记录良好,无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务吸引了大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,450万美元,稳定经营后的估值将达到1,540万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:

• 凤凰城环境优美,有许多热门的旅游景点,每年吸引成千上万的游客
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,亚利桑那州欢朋套房酒店项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

文章来源:美国移民ALC

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