印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目 No. 78 –Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN 发布

209 S Union St, Kokomo, IN 46901

项目概述
希尔顿全球控股集团(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店,包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年,在不到90年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿花园酒店 (Hilton Garden Inn)是希尔顿旗下屡获殊荣的高档经济型酒店品牌,凭借遍布全球的686个分点、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。


项目整体设计


酒店的外形设计


会展中心的外形设计

印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心位于科科莫市的市中心,详细地址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901。科科莫市是印第安纳州大都市区的主要城市,地理优势不言而喻。近年该市经济发展迅速,是除了印第安纳州首府印第安纳波利斯市之外的一座主要大城市,该市还曾被《福布斯》(Forbes)杂志列为全美国“最佳工作城市”之一。项目所处位置市内交通非常方便,周边环境优美,被各大公园环绕。项目距离印第安纳大学只有2英里。待建的花园酒店共123个客房,每个房间至少配有1个停车位。其他设施还包括室外游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。会议中心总面积约2万5千平方英尺,其中有约1万3千平方英尺为对外出租场地,会展中心建成后将为科科莫市大型活动、会议以及婚礼、家庭聚会等活动提供场所。项目待建。

项目优势:
• 高级贷款严格信贷风控审批。印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目(Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN)将EB-5资金全部“植入”项目高级贷款中,资金安全性有充分保障。在满足维持风险(At Risk)的投资规则前提下,ALC通过金融机构特有的信贷风控程序,对申请贷款企业及股东的信用,管理经验,市场需求进行严格评估,精准测算项目未来现金流,保障还款能力;同时ALC通过第三方估价公司的报告,对贷款抵押资产在不同阶段的价值进行准确估价,确认在贷款违约或破产的极端情况下该高级贷款仍具备充分的损失追偿能力。本项目是当前EB-5市场上极其罕见的,经过严格金融风控审核的高级贷款项目。

• 项目所有权归属当地政府。本项目将由印第安纳州科科莫市市政府斥资兴建,市政府拥有会展中心及停车场的全部产权。项目主体建筑分为三个部分:希尔顿酒店、会展中心和停车场。希尔顿酒店由开发商拥有并负责开发,会展中心和停车场由市政府拥有并负责开发。科科莫市政府同意,希尔顿酒店将享有免费使用停车场的权利。同时,会展中心今后200年的租金收入将与希尔顿酒店共同作为高级贷款抵押,确保贷款的安全回收。本项目中,政府的土地和现金投入近$1300万,此外还提供了高达$720万的多项低息和无息贷款,是多年来科科莫市政府投入资金最多的城市开发项目。建成后该项目将成为科科莫市无可争议的商业核心地标。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,施工位置位于科科莫市的市中心最繁华地段。这完全符合该市政府为带动当地经济发展在城市核心地带营建综合商业设施,推动商业发展的政府经济发展策略。有了市政府的政策,资金和税收等方面的支持,加上管理团队的丰富经验,项目选址优势未来将有效转化为项目充足的现金流,确保高级贷款的顺利还款。

• 高级贷款同时使用固定资产和未来收入双重抵押,EB-5资金处于第一清偿顺位。希尔顿酒店的土地和建筑物以及将来会展中心的租金收入将全部抵押给包括EB-5在内的高级贷款。如果未来出现贷款违约或者项目破产,ALC有权没收并拍卖希尔顿酒店,同时也有权没收会展中心未来200年的租金收入,清偿高级贷款损失。

• 退出机制灵活。与夹层贷款或者优先股的EB-5投资模式相比,ALC的高级贷款无须增加重新贷款额度来创造空间回购排在高级贷款之后的债权或股权,从而有效降低了EB-5资金通过重新贷款退出项目的难度。同时,由于高级贷款有活跃的二级交易市场,ALC还可以通过向其它银行或金融机构出售EB-5高级贷款借据的方式实现EB-5资金的退出。

• 完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职就业岗位总数将达205个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程将创造其中152个永久就业岗位,能充分满足EB-5投资人所需要的140个就业机会,投资人无须依赖任何风险较高的经营就业。

• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,以及“建筑完工担保”。项目贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管、施工验收和完工担保服务,杜绝资金误用和浪费。同时完工担保也保障了EB-5投资人的就业及时到位。意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总预算为$3587万。需要关注的是:ALC提供的EB-5贷款$1260万属于高级贷款的一部分,来自14个EB-5投资人,每个投资人的投资额为$90万,EB-5资金将用于希尔顿酒店的开发,政府贷款将用于会展中心和停车场的开发。



创造就业分析
印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目的就业计算分析将采用移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数,就业报告将由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。自从2014年他加入ALC并成为首席经济学家以来,他经手的五十多个ALC项目的就业报告均获得移民局批准。Scott在EB-5领域的实操经验和对美国移民局的就业审批规则的熟悉是ALC投资人申请获批的保障。

• 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$3369万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在152人。(注意:虽然建筑施工可能超过两年,但保守起见,建筑直接就业将不计算在内)。

• 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营将至少需要新增30个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少23个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少53个。

因此,本项目的总就业数将会达到205人,本项目将募集14位EB-5投资人,则每位投资人创造至少14.6个就业, 而且,建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了14位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何项目经营的直接就业。建筑完成时,投资人即满足了在I-829申请中最关键要求 – 就业达标,消除了永久绿卡获批的不确定性。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司提供全面的资金监管及施工验收服务,确保资金的使用符合建筑施工的要求,这样的施工监理公司必须具备以下三个特点:

1) 熟悉建筑施工行业的监理要求,法律规定及业务程序,拥有监理大型施工项目所需的工程,财务,法律等专业人员组成的管理团队,能有效评估施工风险,管理施工进度,在规定时间内督促完工,并保证施工质量,避免预算的增加。
2) 成功监理过同类型施工项目中预算规模类似或更大的项目,等施工资金使用的审核,确认和跟踪有丰富的系统操作经验。
3) 施工验收团队有丰富的现场经验。在阶段性施工验收过程中,有能力精确判断施工进度,评估每笔资金使用的合理性,在发现潜在的施工问题后迅速找到合理的解决方案。

在ALC的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。这一监管流程从根本上杜绝了资金的挪用,也避免了资金的误用。

在资金发放后的一个月内,施工监理公司会对项目进行施工现场验收,确认资金使用在正确的地方,并出具施工验收报告。报告须包括:

a. 验收当日施工总量完成的大致比例和施工详细进展
b. 资金支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 海量施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目验收报告,包含以上信息。ALC所有项目都有第三方专业建筑监理公司提供全面资金监管及施工验收服务,确保了EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
项目所在地科科莫市是印第安纳州大都市区的主要城市,地理优势不言而喻。近年该市经济发展迅速,据2018年人口统计,全市人口增至58,000个,是除了印第安纳州首府印第安納波利斯市之外的一座主要大城市。


科科莫市

科科莫市经济结构以汽车业为主,近年该行业在汽车生产方面,进行了大量的技术和工程创新。该市还曾被《福布斯》(Forbes)杂志列为全美国“最佳工作城市”之一。


科科莫市老桥高地公园


项目具体地址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901

项目所处位置市内交通非常方便,周边环境优美,被各大公园环绕。项目距离印第安纳大学只有2英里,项目具体地址是209 S Union St, Kokomo, IN 46901。

管理团队
项目的开发商Hillcrest地产开发公司(Hillcrest Development, Inc.)将承担建筑开发的所有工作。Hillcrest公司是一家全方位服务的公司,有30年以上房地产相关的成功管理和开发经验,管理的商业酒店和餐饮连锁价值超过2.5亿,包括位于印第安纳波利斯市的万豪广场套房酒店、绍姆堡市的费尔菲德套房酒店等。

项目建成后将由Aimbridge Hospitality酒店管理公司来负责日常的经营管理,Aimbridge Hospitality是一家领先的全球第三方酒店管理公司,旨在为全球的各大豪华酒店,度假村,会议中心和生活时尚酒店等提供品牌的全方位服务。Aimbridge于2019年与州际酒店及度假村合并,现在在49个州和20个国家/地区拥有超过1400个优质物业。


Aimbridge Hospitality酒店管理公司所管理的部分酒店品牌

综上所述,印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目是一个优质EB-5投资移民项目。EB-5 资金作为项目的高级贷款进入项目,在贷款违约或项目破产等极端情况下能够为EB-5资金提供最佳的保护。由于项目在移民申请的计划中只使用建筑过程产生的间接和衍生就业,不仅将项目经营风险严格排除在创造就业过程之外,更因为第三方监管公司提供了建筑完工担保,所需就业将在建筑完工时100%到位,保证了EB-5投资人的移民申请不会因为缺乏就业而被拒,大大增强了永久绿卡获批的可能性。

文章来源:美国移民ALC

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