曼哈顿第六大道万豪高级贷款项目 No.77 – The AC Hotel by Marriott on 6 th Avenue of Manhattan, New York 项目发布

842 Avenue of the Americas New York, NY 10001

项目概述
万豪国际酒店集团公司,即万豪国际集团(纽约证券交易所代号:MAR)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,万豪拥有遍布全球130个国家和地区的超过6,500家酒店和30个品牌,包括万豪(Marriott Hotels & Resorts),J.W 万豪(JW Marriott Hotels & Resorts),万丽(Renaissance Hotels & Resorts),万怡(Courtyard),万豪居家(Residence Inn),万豪费尔菲得(Fairfield Inn),万豪唐普雷斯(TownePlace Suites),万豪春丘(SpringHill Suites),万豪度假俱乐部(Marriott Vacation Club),丽思卡尔顿(Ritz-Carlton)等等 。AC酒店于1998年创始于欧洲,2014年进入美国并开设第一家酒店。AC酒店的品牌特色是设计新潮、视觉摩登,以高端、精品著称。

正在建造的纽约万豪AC酒店位于纽约曼哈顿中城第六大道旁,详细地址:842 Avenue of the Americas New York, NY 10001。地理优势不言而喻。纽约是世界金融贸易中心,人口密度大,且经济发达,很多大型的银行和金融公司位于纽约,商务活动繁忙,而旅游业更是经久不衰。酒店所处位置市内交通和周边的公路纵横交错,前往外地各高速公路非常方便。酒店距离LaGuardia机场只有7英里,距离Newwark机场和肯尼迪机场也都很近,只有15英里左右。 这座30层的精品酒店,占地0.18英亩,客房168间。酒店的新潮设计和现代化设施全部按照万豪AC酒店的标准进行,含有健身房、多个餐厅、酒吧、贵宾室、活动中心、会议室、多媒体中心等为客人提供安逸、舒适的住宿环境。对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪AC酒店绝对是完美之选。建筑施工已于2019年4月3日正式启动,目前正常进展中,酒店预计在2021年开业。


酒店的外形设计


贵宾室之一


餐厅之一


客房

项目优势
• 高级贷款严格信贷风控审批。曼哈顿第六大道万豪高级贷款项目(The AC Hotel by Marriott on 6 th Ave of Manhattan)的资金安全较其它EB-5项目更有保障。这笔贷款投资不仅符合美国移民 局对EB-5项目的要求,更要通过金融机构的信贷风控审批,对企业主的信 用,经营经验,抵押偿付条件,未来现金流等偿还贷款的重要影响因素进行彻底审查分析,全面达标才获得EB-5高级贷款。本项目是纽约市EB-5历史上绝无仅有的高级贷款项目。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址的优势非常明显,酒店位于曼哈顿中城Chelsea/NoMad热点地带,曼哈顿地区酒店平均入住率到达85%,远高于全美国平均水平。综合考虑当地市场和经济发展前景,以及管理团队的经验,酒店未来现金流将很充足,发展潜力深厚,偿还贷款应无任何压力。

• 贷款比例低,且两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。此项目包含EB-5资金的高级贷款比例仅达预算的43.55%,该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款,并且企业主的其他关联公司和股东一起提供担保确保顺利还款。借款企业自投金额高达43.38%。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付贷款,EB-5所在的高级贷款借贷机构有权没收并拍卖 其抵押物固定资产,并优先获得拍卖清偿。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其他银行和金融机构出售贷款借据而实现。

• 完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职 就业岗位总数将达277个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程将创造其中244个永久就业岗位,已能充分满足EB-5投资人所需要的 200个就业机会,投资人无须依赖任何经营就业。

• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,借款公司提供“建筑完工担保”。本项目的建筑施工已于2019年4月3日正式启动,预计2020年底完工。项目高级贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管和施工验收服务,确保资金使用的精确和高效,杜绝资金误用和浪费。同时,借款公司提供高额押金,为项目完工提供资金的担保。由于本项目的EB-5投资仅使用建筑就业,建筑完工意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1亿1400 万美元。资金结构如下图。需要说明的是:ALC提供的第一贷款1000万美元,系来自20个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
纽约万豪AC酒店的就业计算分析将采用移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数,就业报告将由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家,他经手的几十个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准,他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$5400万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在244人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营将至少需要新增20个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少13个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少33个。

因此,本项目的总就业数将会达到277人,本项目将募集20位EB-5投资人,则每位投资人创造至少13.85个就业,而且,建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了20位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业。建筑完成时,投资人即满足了在I-829申请中最关键要求-就业达标,去除了永久绿卡获批的不确定性。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司做最全面的资金管控及施工监管,并确保资金的使用符合高级贷款的要求,该监管公司必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时有权随时进行现场施工检验,并对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。这一监管流程从根本上杜绝了资金的挪用,也避免了资金的误用。

在资金发放后的一个月内,监管公司会对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在正确的地方,并出具施工进度报告。报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
正在建造的纽约万豪AC酒店位于纽约曼哈顿市中心,地理优势不言而喻。纽约是世界金融贸易中心,人口密度大,且经济发达,很多大型的银行和金融公司位于纽约,商务活动繁忙,而旅游业更是经久不衰,过去的20多年来,每年有3300万-6300 万游客前往纽约游玩(https://nycfuture.org/research/destination-newyork),曼哈顿地区的酒店住宿率普遍高于全国平均水平,并持续增长。


纽约市


曼哈顿酒店住宿率持续71个月超过 85%(1989-2018)
(数据来源:HVS,STR,及国家经济研究总局)


酒店具体地址:842 Avenue of the Americas, New York, NY 10001


卫星图

酒店所处位置市内交通和周边的公路纵横交错,前往外地各高速公路非常 方便。酒店距离La Guardia机场只有7英里,距离Newwark机场和肯尼迪机场也都很近,只有15英里左右。对商务出差和旅行观光者都是最佳选择。

管理团队
项目的开发商也是拥有者842 Enterprises Inc.将承担建筑开发的所有工作。公司总裁Robert Chun先生及其家族拥有多年的财富管理和地产开发经验,他们在纽约建筑开发的另一家酒店Cambria已在2015年开业,距离正在建造的万豪AC酒店只有半英里,过去一年住宿率高达93%,生意兴隆。Chun家族在纽约和美国西海岸还拥有多家贸易公司和房地产管理公司,皆运转良好。这些公司和Chun家族的数位成员都将成为本次贷款的担保人。

万豪AC酒店的运营管理由Concord Hospitality Enterprises承担,他们将负责酒店开业后的团队招聘和提供客户服务。Concord Hospitality是一家总部位于北卡的大型酒店管理公司,拥有超过34年的酒店管理经验,迄今在美国和加拿大管理经营超过22家的大型酒店,包括万豪、希尔顿、凯悦等知名品牌酒店。Concord目前正在管理Chun家族位于纽约曼哈顿的另一家酒店Cambria,并且非常成功。


Concord酒店管理集团所管理的部分酒店

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地的商业人士和休闲度假的住客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2021年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,保守估计,酒店开业建成后估值将达到1亿2020万美元,稳定经营后的估值将达到1亿2900万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,HVS酒店评估公司对万豪AC酒店的项目地点、行业发展、竞争状况、市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,曼哈顿第六大道万豪酒店项目是一个优质EB-5投资移民项目。EB-5资金作为项目高级贷款的一部分进入项目,在贷款违约或项目破产等极端情况下能够为EB-5资金提供最佳的保护。由于项目在移民申请的计划中只使用建筑过程产生的间接和衍生就业,不仅将酒店经营风险严格排除在创造就业过程之外,更因为项目公司提供了建筑完工担保,所需就业将在建筑完工时100%到位,保证了EB-5投资人的移民申请不会因为缺乏就业而被拒,大大增强了永久绿卡获批的可能性。

高级贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

文章来源:美国移民ALC

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