随着黄金十年财富的累积,国内中产阶级移民美国呈倍数增长。新移民在美安家置业后,费尽周折转移出来的资产几乎没人再愿意转回国压宝另一个“黄金十年”。新移民在美国人生地不熟,多数人还是根据以往在国内的经验投资房地产和股票。根据投资研究机构晨星(Morningstar)的数据, 美国标普500 过去十年平均回报是7.47%, 不太梦幻但完胜中国股市(见下图,橙色线标普500 Vs 红色线上海联合指数)。而且通过对比美国股市过去6年的波动性较A股更小,涨幅更稳定坚实。 除去大多数人担心的波动性风险,相对目前美国不到2%的通胀幅度也许还不错。

(资料来源: 金融时报Financial Times

其实老中最热衷的还是房地产投资,国内房地产已造就无数富翁,土地份量在国人心中和官本位一样越发根深蒂固。下面图表对比显示在1994 到2014年20年间10万现金股票投资与同样10万现金作为首付购买一套50万美金房子的回报对比( 其中灰色是投资股票,黄色是购房投资).虽然选择旧金山湾区比较极端,目前10万只能买一间厨房了。但回报的对比还是具有相当说明性。首先第一组对比显示平均年化回报股票投资以9%大于5.5%的房子投资。但在20年后两组投资全部售出变现时,房产投资以733%的现金回报完全击败了股票市场的473%回报。第三组的对比是税后的回报,房子同样大幅度取胜。

图二

综合各种因素,以下几条因素可以解释两种投资回报的差异:

首先,杠杆的运用放大收益。如果买房款为全现金,收益会大幅降低。其次,30年期的房屋贷款利率在1994年时约为8.4%左右,这样长期而又稳定得锁住了投资成本。再者,税务的优惠。美国自住屋的售后利润所得,单身有25万的免税额,夫妇为50万。加上每年房屋贷款所付利息可以抵税,这样股票的单一长期利润所得税率相比之下就成为短处了。

综上所述,虽然股票年成长高于房屋投资,但在抵消各种投资成本后,房屋投资完胜。

那么投资房子真是万全之选吗?

当然不是,世上没有完美的投资工具。房屋投资人需要面对维修保养,潜在租客违约,空租期,保险,地产税等一系列问题。也许投资人以为房屋的增值可以抵消以上种种。 但和股票一样,入市的时机(timing)决定了以上假设是否成立。从以下2015年房屋销售图表来看,这次始于2010年的房市牛市现在已放缓(见下图增幅环比说明)。根据诺贝尔奖得主罗伯特 · 席勒的推断,本次房市上涨可维持到2018年,虽然不清楚他使用模型的的数据,但可以可肯定的是从2012年低谷连续上涨近50%的的房屋市场向上空间已非常有限,尤其和高房价相比人均收入的徘徊不前已让此波涨势显得后继乏力。即使是来自中国的投资客也目前也已呈现减缓趋势。所以,今后几年内渴望房屋大幅增值已不现实。

图三

(资料来源:Property Radar

经验投资人懂得计算资本回报比率(Cap Ratio)来衡量房屋投资的回报。如果在减掉上面所提到的投资费用,在增值空间有限的前提下,那现在入市的投资人有几个人能达到5%呢? 除去费用,如将花费的精力和时间如计算在内,恐怕投资不及格的人数会更多。美国股市的牛市平均周期约为3~5年,从2009年低谷起飞的本轮牛市已迈入晚期第7个年头,在目前美联储升息的喧嚣中,可能拐点已不远。目前市面安全的固定收益投资还是有的,比如明石管理的固定资产抵押理财类投资可以达到净收益6%,因为全部是美国中小企业局批准的的投资项目,因而风控严格,收益又是固定,最重要的是投资期短到只有6个月,这样投资人如做短期资金停靠,以等待真正的投资机会,既可以抵消通胀赚取收益,又不易失去投资机会成本(Opportunity cost),值得投资人考虑。

* 版权声明:原创作品,版权归作者所有,如需转载请标示文章出处。

关于作者

张森Sen Zhang现任明石管理投资顾问,目前从事明石管理的优质美元资产配置的服务。明石固定收益产品主要投资于美国中小企业局SBA批准并注资的固定资产(酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构)为抵押的产品(ABS),投资期6个月,固定年化利息4%~7%。

关于明石管理公司

明石管理(Sunstone Management, Inc)是位于美国加州长滩(Long Beach)的私募基金管理机构,明石及其全资子公司Elite Advisors LLC 是在SEC美国证券交易委员会正式注册登记的投资顾问公司。明石管理的投资业务主要针对中国和美国的大型银行、信托,基金等金融机构以及高净值投资人。

明石SBA504 固定收益基金:通过投资美国中小企业局SBA504贷款产生利息作为固定收益并按季度发放给投资人。年化固定收益4%—6%。

明石SBIC政府恵利基金:投资于美国中小企业局SBA的SBIC中小企业计划,以夹层贷款方式取得8%以上的年化高收益。

明石管理所有投资项目均有商业地产及其它固定资产担保抵押,远离传统金融市场的高度不稳定性和同等回报产品的过度金融杠杆化操作。 截至2016年,明石管理共投资40个项目,成功率保持100%。投资项目涉及酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构、教育、娱乐、农业(酿酒业)、服务业等十几个领域,地理范围涵盖全美12个州,项目预算总投入超过6亿美元。 明石管理尤为重视私募资金的管理,为全球追求低风险稳定收益的投资人提供完美的资金整体规划及操作方案。

明石专线: +1-562-449-0139 (中/英文)
电子邮件:contact@sunstoneinvestment.com
地址:1 World Trade Center, Suite #1130, Long Beach, CA 90831
官方网站:www.sunstoneinvestment.com